Taratibu za kupata hati ngumu

Mwaka 1979 Dar es Salaam ilikuwa na maeneo 80 ya wazi kwenye Master Plan. Maeneo haya yalikuwa kwa manufaa ya umma – viwanja vya michezo, burudani, shule, masoko, zahanati na kadhalika. Hivi sasa maeneo hao yamebaki 23.

 Mengine yote wamepewa watu binafsi na zaidi matajiri kujenga nyumba na watu wa kawaida wanapata matatizo. Watoto na vijana hawana mahali pa kucheza, sehemu za burudani zimechukuliwa na matajiri, hivyo hivyo sehemu za masoko, shule, zahanati na kadhalika.

 Uamuzi wa kuruhusu ujenzi Msasani Peninsula ni kuamua sehemu hiyo kutokuwa Green Belt bila kubadili Masterplan ya Dar es Salaam. Kamati ya Mawaziri haikupendekeza Masterplan ibadilishwe ili eneo hili lifutwe kama Green Belt na Serikali ikakubali pendekezo hilo. Bila kubadili Masterplan ujenzi katika eneo hilo ni kuvunja Sheria ya Mipango Miji (Cap. 378).

Kwa maoni ya Tume, sera ya kuwa na maeneo ya wazi ni nzuri na uamuzi wa kuacha Msasani Peninsula kama Green Belt ni utekelezaji mzuri wa sera. Msasani Peninsula haiwezi kutumbukizwa katika sera ya kawaida ya ujenzi wa hoteli za kitalii bila kuzingatia mazingira maalum ya Dar es Salaam.

 

PENDEKEZO:

632. Ujenzi wa Indian Ocean Hotel na upimaji wa viwanja zaidi katika eneo la Msasani Peninsula unapingana na sera ya Jini la Dar es Salaam na sheria kwa hiyo ni batili. Jengo la Indian Ocean Hotel livunjwe na Msasani Peninsula ibaki kama eneo la wazi kwa ajili ya burudani.

 

633. Maeneo ya Kilimo

(i)Kwa taratibu kama eneo linalotakiwa kupimwa viwanja ni shamba la mtu, basi mwenye shamba hilo anatakiwa kupewa umuhimu wa kwanza wakati wa kugawa viwanja vitakavyopimwa katika shamba hilo. Mara nyingi utaratibu huu umekuwa unakiukwa na mwenye shamba hilo kukosa kiwanja na hata pale mmiliki  wa awali anapobahatika kupewa kiwanja hicho hila za kumgawia mwombaji mwingine kiwanja hicho hufanywa na maafisa wasio waaminifu. Matokeo yake ni wenye mashamba hayo kuhangaika kwa muda mrefu kutafuta hati zao kama inavyoonekana katika Kiambatisho 5.

 634. Baadhi ya viwanja vilivyotolewa kwa ajili ya makazi vimebadilishwa kwa ajili ya matumizi mengine kama hoteli, bohari na viwanda na hivyo kubadilisha kabisa Master Plan za Miji hasa kwa Jiji la Dar es Salaam.

635. Baadhi ya viongozi wa Wizara ya Ardhi wamekuwa wanatumia madaraka yao vibaya na kuagiza kupima viwanja maeneo yaliyoachwa mahsusi kwa ajili ya barabara na mikondo ya maji na kuvigawa viwanja hivyo kwa matajiri na makampuni binafsi na kujipatia chochote.

 Kiongozi wa juu katika wizara akishafanya tendo la namna hii na hasa pale ambapo watumishi walioko chini yake wanajua fika kwamba ameviuza kwa fedha nyingi wanashawishika kwenda kinyume na taratibu za kugawa viwanja ili nao wapate chochote kama inavyoonekana katika Kiambatisho 6.

 636. Viwanja vilivyotolewa kwa Mashirika ya Umma kwa ajili ya Ujenzi wa nyumba za wafanyakazi vimemegwa na kupewa viongozi serikalini kwa kisingizio kwamba ameshindwa kuviendeleza. Pale ambapo mashirika hayo yamelalamika kuhusu kuporwa kwa viwanja vyao yameahidiwa kupatiwa viwanja vingine bila ya mafanikio. Tazama Kiambatisho 7.

  

637. MAPENDEKEZO:

 (i) Maeneo ya ardhi yaliyotengwa kwa ajili ya matumizi ya umma na hayajavamiwa na kujengwa yabainishwe na kupimwa mipaka, yatangazwe katika gazeti la Serikali na kukabidhiwa kwa taasisi zinazohusika ili yaweze kuwa na ulinzi. Toka sasa Afisa yeyote atakayegawa viwanja katika maeneo hayo awajibike.

 (ii) Maeneo ya wazi yaliyojengwa majengo ambayo bado kukamilika, majengo hayo yabomolewe ili yarejeshwe katika hali iliyokusudiwa awali. Yatafutwe maeneo yatakayopimwa viwanja kwa ajili ya  wale watakaobomolewa majengo yaliyojengwa katika maeneo ya wazi.

 (iii) Pale ambapo mamlaka inayohusika inapima viwanja vipya kwa ajili ya kugawa, wananchi wa asili waliokuwepo na wenye uwezo wa kutimiza masharti mapya ya uendelezaji wa eneo hilo wafikiriwe kwanza kama sheria inavyotaka.

(iv) Ili kuondoa moja ya sababu zinazofanya ugawaji wa kiwanja kimoja kwa watu zaidi ya mmoja pamoja na kupunguza makali ya walanguzi ‘Speculators,’ hapana budi taratibu za uendelezaji wa viwanja zifuatwe.

(v) Wizara ya Ardhi ipwe nyenzo za kisasa za kuiwezesha kujenga taratibu za kuhifadhi kumbukumbu za mipango ya kuendeleza ardhi, upimaji viwanja na milki za viwanja.

 (vi) Viongozi wa ngazi zote waache tabia ya kuingilia shughuli za ugawaji wa viwanja. Kamati za kugawa viwanja zifufuliwe katika ngazi zote na ziwajibike kikamilifu katika ugawaji wa viwanja. Kiongozi yeyote atakayokiuka taratibu za kugawa viwanja nje ya Kamati awajibishwe mara moja.

(vii) Udhibiti wa wataalam wa Sekta ya Ardhi uimarishwe katika sheria za Usajili wa wataalam zilizopo. Aidha iandaliwe Sheria ya Usajili wa wataalamu wa Mipango Miji ambayo hivi sasa haipo ili kudhibiti  taaluma na vitendo vya wataalam hao.

 (viii) Wakati wa kupima viwanja vipya hapana budi wananchi wenye mali zao katika maeneo hayo walipwe fidia kikamilifu (proper compensation) kabla ya viwanja hivyo kugawiwa kwa wateja wengine. Waombaji wapya wasio na viwanja wapewe kipaumbele.

 (ix) Wale wote waliojenga nyumba zao kando kando ya barabara na kuzuia ‘Right of Way’ pamoja na waliojenga katika maeneo yaliyotengwa kwa ajili ya huduma za umma (open space) watakiwe kuzivunja kwa gharama zao. Pale ambapo wataghairi, basi Halmashauri ya Jiji au Manispaa au Mji au Serikali Kuu zichukue jukumu la kubomoa nyumba hizo bila fidia.

 

TARATIBU ZA KUTOA HATI MILIKI

 638. Maandalizi ya hati milki za kiwanja hupitia hatua zifuatazo:

(i) Maombi ya kiwanja au shamba yakikubaliwa na Kamati ya Kugawa Viwanja, mteja hujulishwa kwa barua na kutakiwa kufika katika Ofisi ya Maendeleo ya Ardhi ili aweze kupewa barua ya toleo (Letter Offer) yenye masharti ya umilikaji.

 (ii) Baada ya kupata ‘letter of offer,’ mwombaji hutakiwa kulipia ada zote zinazohusika kwenye ofisi za ardhi ya wilayani au mkoani.

(iii) Mwenye kiwanja huomba Deed Plan ya kiwanja chake ambayo hutayarishwa na Idara ya Upimaji na Ramani.

 (iv) Mteja hutakiwa kuwasilisha Deed Plan ya kiwanja pamoja na risiti za malipo kwa Afisa Maendeleo ya Mkoa au Jiji ili aweze kutayarishiwa rasimu ya hati.

 (v) Rasimu ya hati ikishachapwa hurejeshwa kwa mteja ili aweze kuweka sahihi mbele ya mwanasheria au afisa tawala na baadaye kuirejesha kwa Afisa Maendeleo wa Ardhi na Mkoa au Jiji.

 (vi) Afisa Maendeleo wa Mkoa au Jiji ataiwasilisha kwa Mkurugenzi wa Ardhi katika Wizara ya Ardhi kwa barua ambao  inataja Registered Survey Number ama kumbukumbu za Kamati za kugawa viwanja.

 (vii) Kamishna wa Ardhi akiridhika kuhusu usahihi na uhalali wa kiwanja kinachogawiwa hasa kwa kulinganisha na Registered Survey Plan aliyonayo pamoja na kumbukumbu za Kamati za Kugawa Viwanja ataagiza idara yake kuandaa Hati.

 (viii) Hati huandaliwa na kuwekwa kwenye karatasi maalum (Special Printing Paper) na kupelekwa katika kitengo cha Takwimu chini ya Idara ili iweze kuandikishwa katika rejesta na kuwekewa lakiri (seal).

(ix) Majalada  ya hati hurejeshwa kwa Mkurugenzi wa Maendeleo ya Ardhi ambaye huweka sahihi yake na kuyarejesha tena kitengo cha Takwimu tayari kwa kuwasilishwa kwa Msajili wa Hati. Hati ikishasainiwa na Msajili wa Hati hurejeshwa tena Kitengo cha Takwimu kwa ajili ya kusajiliwa na baadaye kugawanywa sehemu zinazohusika. Mwenye kiwanja hupewa jalada moja la Hati.

 639. Utaratibu wa  kubatilisha umilikaji wa ardhi (Revocation of Title) ni kama ifuatavyo:

(i) Afisa Ardhi atakagua kiwanja (Physical inspection) na kupeleka maoni yake kwa Mkurugenzi wa Ardhi.

 (ii) Mmilikaji atapewa notisi mbili katika miezi miwili ili arekebishe ukiukwaji wa masharti ya uendelezaji.

 (iii) Notisi hiyo itapaswa kutangazwa kwenye magazeti ili kuwapa walalamikiwa fursa ya kujitetea.

 (iv) Kamishna wa Ardhi atapendekeza kwa Waziri anayehusika na ardhi ili kama ataridhika amshauri Rais abatilishe umilikaji wa kiwanja hicho.

(v) Kiwanja kilichobatilishwa umilikaji hakitagawiwa kwa mtu mwingine hadi hapo Mkurugenzi wa Maendeleo atakapoiandikia Kamati inayohusika kufanya hivyo.

 

Utaratibu wa kuchukua ardhi (Acquisition of Land)

640. Chini ya Kifungu cha 6 cha Land Acquisition Act No. 47 of 1967, Rais ana mamlaka ya kuchukua ardhi kwa ajili ya matumizi ya shughuli za Umma. Pale ambapo Rais atatumia mamlaka hayo hapana budi kufuata utaratibu ufuatao:

(i) Notisi itapelekwa kwa mwenye kiwanja mara mbili katika kipindi cha muda wa wiki sita.

(ii) Notisi itatangazwa katika magazeti mara mbili katika kipindi hicho hicho.

 (iii) Baada ya kipindi hicho Waziri wa Ardhi ataamua kama ardhi hiyo ichukuliwe au iachwe.

 (iv) Maeneo ya njia (Easements) yatakapohitajika yatachukuliwa kwa manufaa ya Umma kutoka kwa mmilikaji yeyote (Acquisition for Public Interest). Baadaye Hati ya Umilikaji itarekebishwa kwa eneo lililobaki.

 

MAONI

641. Chini ya utaratibu huu Afisa Maendeleo ya Ardhi wa Mkoa au Jiji anatakiwa kutayarisha rasimu ya hati katika muda wa mwezi mmoja baada ya kutoa Letter of Offer. Hati ikifika wizarani inatakiwa isikae zaidi ya wiki mbili bila ya kukamilishwa na Kamishna wa Ardhi na kutumwa kwa Msajili wa Hati. Hati ikifika kwa Msajili wa Hati inatakiwa isikae zaidi ya wiki mbili bila kusajiliwa na kutumwa au kupewe mteja.

 642. Utaratibu wa kuandaa na kusajili hati za milki za ardhi una mlolongo mrefu wa hatua mbalimbali za utekelezaji na wateja wamekuwa wanakwama katika kila hatua. Wapo watu waliopata viwanja miaka zaidi ya mitano iliyopita na hawajapata hati hadi leo. Ili kuvuka vizingiti hivyo mteja anawajibika kutoa chochote katika kila hatua ili matayarisho ya hati yake yaweze kusonga mbele.

 643. Utaratibu wa kubatilisha umilikaji wa Ardhi (Revocation of title) pamoja na kuchukua ardhi (Acqusition of Land) umekuwa haufuatwi kikamilifu kama inavyoonekana katika Kiambatisho 8.

644. Ili Kamishna wa Ardhi aweze kuidhinisha matayarisho ya hati hapana budi ‘Registered Survey Plan’ yenye kiwanja hicho iwe sahihi. Baadhi ya ramani zinazowasilishwa kwa Kamishna zinakuwa na kasoro kubwa na zinabidi kurejeshwa ili upimaji wa eneo ufanyike upya. Hali hii inachelewesha hatua za maandalizi na usajili wa hati za kumiliki ardhi.

 645. Kutokana na matatizo ya bajeti ya serikali, Msajili wa Hati amekuwa anatengewa fedha kidogo na anashindwa kununua fomu mbalimbali za kutayarisha hati, majalada, bahasha, stempu na karatasi za kutosha ili aweze kutoa hati kulingana na maombi. Aidha, kuna uhaba wa mashine za kuchapisha hati na zile zilizopo ni za zamani kiasi kwamba inachukua muda mrefu kuchapa hati moja. Kama ilivyo kawaida penye uchache binadamu anashawishika kutumia mbinu mbalimbali pamoja na kutoa rushwa ili aweze kupata huduma.

 646. Chini ya Sheria ya Ardhi, Kamishna wa Ardhi  ndiye pekee mwenye mamlaka ya kusaini Hati za kumiliki ardhi. Hii ni moja tu ya kazi nyingi anazofanya. Kwa kuwa Hati hizi hutayarishwa nchi nzima kila siku, hati hizo zimekuwa zinachelewa kusainiwa kutokana na majukumu mengi aliyonayo Kamishna huyu.

 647. Kati ya mwaka 1970 na 1980 walikuwepo makarani zaidi ya 20 katika masijala za Idara ya Ardhi, Makao Makuu. Ijapokuwa kumbukumbu zimeongezeka makarani wamepunguzwa na kubakia wanne tu. Kwa kuwa uwekaji wa kumbukumbu hizo ni wa zamani, inachukua muda mrefu kwa hati kutoka mikoani, kuingizwa kwenye mafaili na kupelekwa kwa maofisa wanaohusika.

 

UTARATIBU WA UTOAJI VIBLI VYA UJENZI WA MAJENGO KATIKA MIJI

 648. Utaratibu wa utoaji wa vibali vya kuruhusu ujenzi wa majengo mijini unasimamiwa na Sheria ya Miji  (The Townships Ordinance) ya mwaka 1920 Sura 101 ya Sheria ya Tanzania.

 649. Kufuatana na Sheria hii hairuhusiwi kujenga jengo lolote lisilokuwa la Serikali bila kupata kibali cha ujenzi (Building Permit) kutoka katika Mamlaka ya Mji unaohusika. Utaratibu wa kupata kibali cha ujenzi ni kama ilivyoelezewa hapa chini.

 

650. Utaratibu wa maombi

 (i) Mwenye kiwanja hujaza fomu maalum ya maombi ya kibali cha ujenzi na kuiwasilisha kwa Mamlaka ya Mji unaohusika.

 (ii) Fomu ya maombi huambatishwa pamoja na michoro ya jengo linalodhamiriwa kujengwa na hati nyingine zinazohusiana na jengo hilo.

(iii) Michoro ya jengo inatakiwa ibainishe, pamoja na mambo mwengine, uwiano wa kiwanja na jengo, aina na vipimo vya msingi wa jengo, kuta, sakafu, paa na nyumba.

(iv) Hati ya maombi na michoro, ‘letter of offer’ au Hati ya Kumiliki Kiwanja na hati nyingine zinazohusika na michoro hiyo zikiwemo hesabu za kihandisi (pale zinapohitajika) haina budi pia kuambatishwa na stakabadhi za malipo yanayohusiana na milki ya viwanja.

 

Sababu ya kukataa kutoa kibali cha ujenzi

651. Baadhi ya sababu za msingi zinazowezesha mamlaka inayotoa hati za vibali vya ujenzi kukataa kutoa kibali kwa aliyeomba:

(i) Ombi kutokidhi kikamilifu matarajio halisi ya Sheria ya Ujenzi wa majengo mijini;

(ii)  Mtandao wa bomba za maji machafu kutokidhi masharti ya Sheria inayotawala ujenzi wa majengo mijini;

(i) Kutokuwepo nafasi ya kutosha kukidhi taratibu za unyonyaji wa maji machafu.

(ii) Kiwanja kutofaa kujengwa jengo linaloombewa ujenzi kwa utaratibu wa “Master Plan.”

(iii) Jengo linaloombewa kibali cha ujenzi kutokuwa imara na salama kwa mintaarafu ya taratibu za kihandisi;

(iv) Sura na mwonekano wa majengo madogo yanayoambatana na jengo kubwa kutofaa.

652. Muda wa majibu ya maombi na ujenzi kuanza

(i)  Kisheria kibali cha ujenzi kinatakiwa kutolewa katika kipindi kisichozidi miezi mitatu tangu yalipopokelewa maombi.

(ii) Ujenzi wa jengo lililoombewa kibali cha ujenzi hauna budi, kwa mujibu wa sheria hii, uanze katika kipindi kisichozidi miezi sita (6) tangu siku iliyopokelewa hati ya kuruhusu ujenzi, vinginevyo hati hiyo hubatilika.

(iii)Kabla ya ujenzi kuanza, taarifa ya siku zisizopungua mbili inahitajika ifikishe kwenye Mamlaka iliyohusika ili kutaarifu juu ya siku ujenzi uliotolewa kibali utakapoanza.

 

TARATIBU

653. Utekelezaji halisi wa utoaji wa vibali vya ujenzi wa majengo mijini (building permits) upo kama ifuatavyo:

(a) Mwombaji hukabidhi hati ya maombi pamoja na viambatisho vifuatavyo kwa Sehemu ya Majengo (Building Section) ya Mamlaka ya Mji unaohusika:

(i) Seti za ramani (seti nne kama ujenzi wa jengo la kawaida na seti sita iwapo jengo linalohusika ni kubwa na linahusiana na vitega uchumi.

(ii)“Letter of Offer” au “Certificate of Right of Occupancy.”

1.     Stakabadhi za malipo ya kodi na ushuru unaohisiana na viwanja.

(b)Baada ya ukaguzi wa hati na kuthibitishwa kwamba viambatisho vyote vinayohitajika vipo na ni sahihi (kazi hii hufanywa na mpokeaji wa hati katika sehemu ya majengo), ombi hupitishwa katika Idara zifuatazo za Mamlakaya Mji unaohusika:

 –         Usanifu Majengo

–         Mipango Mji

–         Afya

–         Zimamoto

–         Afisa Mpango Miji

–         Mhandisi

–         Idara ya Maji Machafu

–         Mamlaka ya Maji

 Kila afisa anayehusika katika maeneo yaliyotajwa huthibitisha kuridhika kwamba ramani zinakidhi kanuni na matarajio ya eneo lake.

 (c)Ipo Kamati Ndogo ya Ramani au majengo ambayo ina wajumbe kutoka miongoni mwa madiwani wa Mji unaohusika pamoja na wataalam wa Nyanja mbalimbali kama ilivyo katika (b) hapo juu. Kamati hii ndiyo yenye mamlaka ya mwisho ya kuidhinisha vibali vya ujenzi wa majengo.

 

654. Matatizo yanayosababisha ufanisi kuwa duni

 (i) Vibali vya ujenzi huchelewa kutolewa kutokana na mlolongo wa sehemu ambazo jalada la mteja linatakiwa lipite mpaka kupata kibali hicho; kama zilivyoelezwa hapo nyuma.

 (ii) Vikao vya Kamati Ndogo ya Ramani na Majengo vinavyotakiwa kukaa ili kuitisha maombi ya vibali vya ujenzi toka kwa wateja havikai mara kwa mara hivyo kusababisha mlundikano wa maombi ya vibali vya ucheleweshaji.

 (iii) Mawasiliano duni (reverse communication) na mteja pale panapothibitika umuhimu wa ramani kufanyiwa marekebisho kutokana na kutokidhi mahitaji muhimu ya kitaalam kama vile afya, usalama wa moto na kadhalika.

(iv) Utunzaji mbaya na wa kizamani wa nyaraka zinazopelekea kibali kutolewa husababisha upatikanaji wa nyaraka hizo kuchukua muda kuonekana na hivyo, vibali pia huchelewa kutolewa,

 (v) Tatizo la usafiri huathiri taratibu nzima za utoaji wa vibali vya ujenzi kwa vile linawachelewesha wataalam wanaotakiwa kukagua viwanja vilivyoombewa ujenzi kabla ya kuthibitisha katika hati (site reports).

 

655. MAPENDEKEZO

(i) Taratibu za kushughulikia hati miliki pamoja na vibali vya ujenzi ziwekewe muda maalum wa kupatikana ili kuondoa urasimu.

(ii) Utaratibu wa kufuta hati miliki ya viwanja ufuate taratibu zilizowekwa kisheria na hapana budi Rais ashauriwe na akubali kimaandishi kufutwa kwa milki hizo.

(iii) Wizara ya Ardhi ipewe nyenzo za kisasa za kuiwezesha kujenga taratibu za kuhifadi kumbukumbu za mipango ya kuendeleza ardhi, upimaji viwanja na milki za viwanja.

 

 

Je, unafahamu Jaji Warioba katika ripoti hii aliyoiandaa mwaka 1996 anazungumziaje dhana ya kurejesha nyumba zilizotaifishwa? Ingawa ripoti hii imeandikwa mwaka 1996, inaendelea kuwa na maudhui yenye uhalisia na yenye kuonyesha upungufu uleule hadi sasa na hivyo inastahili kufanyiwa kazi. Usikose JAMHURI wiki ijayo. Mhariri.

999 Total Views 1 Views Today
||||| 0 I Like It! |||||
Sambaza!