Rais, Waziri Mkuu waligawa fukwe
MAPENDEKEZO
622. (i) Tatizo la Sheria zinzogongana Cap. 378, Cap. 390, Cap. 334. na Act Na. 8 ya 1982 ni la muda mrefu. Tume inapendekeza ufumbuzi upatikane haraka. Aidha sheria zinazotumika sasa ziendelee kufanyiwa marekebisho ya mara kwa mara ili ziwiane na wakati.
(ii)Sheria inayosimamia urekebishaji wa mipango ya ardhi kwa kubadilisha matumizi ya mipaka au maumbile ya viwanja (Modification of Planning Schemes Regulations GN No. 678 ya 1964) itekelezwe kikamilifu na Wizara ya Ardhi, Halmashauri ya Miji na Wilaya pamoja na waendelezaji wa ardhi mijini. Yatafutwe maeneo yatakayopimwa viwanja kwa ajili ya wale watakaobomolewa majengo yaliyojengwa katika maeneo ya wazi.
(i) Viwanja mijini visitolewe kwa waendelezaji kabla ya upimaji kukamilika hadi kuidhinishwa na Mkurugenzi wa Upimaji na Ramani. Maeneo yanayopimwa na yalipimwa yawekewe huduma za kiuchumi hasa barabara, bomba za maji na mifereji ya maji machafu kabla ya viwanja hivyo kugawiwa kwa wananchi. Wizara ya Ardhi iandae taratibu za waendelezaji kurejesha gharama hizo.
(ii) Wizara ya Ardhi iandae taratibu zitakazoiwezesha Wizara kuimarisha mfuko Maalum wa kupima viwanja na mashamba ‘Revolving Fund’ ili kuongeza uwezo wa kupima viwanja. Mfuko huu uwe huru na kuendeshwe na Bodi ya Wadhamini watakaonesha mfuko huu kisheria.
(iii) Mapendekezo ya Tume ya Ardhi (Tume ya Shivji) kuhusu ardhi kupewa thamani yatekelezwe.
TARATIBU ZA KUGAWA VIWANJA
623. Kwa mujibu wa kifungu cha 4 cha “The Land Ordinance Cap. 113” ya mwaka 1923 ardhi yote ya Tanzania Bara imekabidhiwa kwa Rais kwa ajili ya matumizi na manufaa ya nchi. Hivyo, kwa mamlaka aliyopewa na sheria hiyo Rais ana uwezo wa kugawa ardhi, kufuta hati za kumiliki ardhi na kutwaa ardhi kwa manufaa ya nchi.
Kwa kutumia mamlaka aliyopewa chini ya Sheria ya kukabidhi madaraka, Rais amemkabidhi Waziri anayeshughulikia masuala ya Ardhi madaraka hayo isipokuwa mamlaka ya kufuta hati miliki na Mkurugenzi wa Huduma za Ardhi ndiye msimamizi wa utekelezaji wa kila siku.
Utaratibu wa maombi ya viwanja
624. Kazi ya kupima na kuchora ramani ya viwanja ikishakamilika hatua inayofuata ni kupokea na kushughulikia maombi ya viwanja. Kiutaratibu, maombi yote ya viwanja yanashughulikiwa katika hatua zifuatazo:-
(a) Viwanja vilivyopimwa vinatarajiwa kutangazwa katika maeneo ya matangazo (notice boards) za Halmashauri Wilaya, Mikoa, Makao ya Mikoa, Jiji na magazeti (Kwa muda mrefu utaratibu huu haufuatwi).
(b) Waombaji wanachukua fomu kutoka ofisi inayohusika na kuzijaza.
(c) Baada ya fomu hiyo kujazwa kikamilifu na mwombaji fomu itarudishwa kwa Katibu wa Kamati ya kugawa viwanja.
Muundo wa Kamati ya Kugawa Viwanja
625. Kamati za kugawa viwanja zimeagawanyika katika ngazi kuu tatu, yaani kamati za kugwa viwanja za Wilaya, Mkoa/Jiji na Wizara. Muundo wa kila Kamati na majukumu yake ni kama ilivyo katika Kiambatisho Na.1
626. Mkoa wa Dodoma umeondolewa katika mfumo huu wa kuwa na Kamati za kugawa ardhi kwa vile Mamlaka ya Uendelezaji Mji Mkuu Dodoma (CDA) ndiyo ina mamlaka ya kugawa ardhi mkoani humo.
UGAWAJI WA VIWANJA
627. Maombi ya kiwanja yakishapokelewa na Katibu wa Kamati inayohusika na ugawaji, ni jukumu la Katibu huyo kuandaa orodha ya viwanja vya kugawa na waombaji walioomba viwanja hivyo. Kulingana na utaratibu ulivyo, umuhimu wa kwanza hupewa vyombo vya umma. Kwa waombaji wengine utaratibu ni kuwagawia wale ambao hawana viwanja, waliotangulia kuomba na wanao uwezo wa kuviendeleza.
628. Kamati ikishagawa viwanja kwa misingi iliyotajwa hapo juu inapaswa kutuma taarifa ya kila mwezi kwa Waziri wa Ardhi, kupitia kwa Mkurugenzi wa Ardhi ikionyesha viwanja vilivyogawiwa na kila mwombaji aliyegawiwa. Sambamba na hatua hii, Afisa Ardhi Atampa kila aliyegawiwa kiwanja barua ya toleo (letter of offer) na endapo atakubalil kwa kukamilisha malipo anayopaswa kulipa jina linaingizwa kwenye draft ya hati ambayo hutumwa kwa Mkurugenzi wa Ardhi.
Hati hiyo hutumwa pamoja na barua ambayo itataja namba ya “registered survey plan” aliyonayo na muhtasari wa kamati ya kugawa viwanja ataweka sahihi hati hiyo na kuituma kwa Msajili wa Hati ili usajiliwe.
629. Ugawaji wa Viwanja Maeneo Maalum
(i) Maeneo ya wazi:
Maeneo yote ya wazi yanapaswa kupimwa na kuwekwa mipaka kama ilivyo kwa viwanja vingine. Baada ya kupimwa maeneo hayo yanapewa namba na kumilikishwa kwa Halmashauri za Wilaya miji, jiji, mashirika ya umma au madhehebu ya dini kwa masharti maalum kama vile viwanja vya michezo, bustani za maua, sehemu za kupanda miti, sehemu za kupumzika au kupunga upepo na kadhalika. Pale ambapo mtu binafsi ataomba kuendeleza eneo la wazi ataruhusiwa kufanya hivyo na hlamshauri inayohusika kwa kupewa leseni na masharti ya kufuata. Kwa mfano kama ni eneo la kupanda maua, basi afanye shughuli hiyo na sio vinginevyo.
(ii) Maeneo ya “squatter” na kilimo
Endapo maeneo ya makazi holela au kilimo yanayofanyiwa uendeshaji viwanja umuhimu wa kwanza wa kugawa viwanja hivyo hutolewa kwa wananchi au wakazi wa eneo hilo ambao wana uwezo wa kutimiza masharti mapya ya uendeshaji wa eneo hilo. Maeneo au viwanja vinavyobaki vinapaswa kugawiwa kupitia Kamati za kugawa viwanja.
MATATIZO YA UGAWAJI VIWANJA
Utoaji wa kiwanja kimoja kwa waombaji zaidi ya mmoja (Double allocation).
630. Utoaji wa kiwanja kimoja kwa mwombaji zaidi ya mmoja umechangiwa na ukiukwaji wa utaratibu wa kugawa viwanja. Ukiukaji huu uko katika sura mbalimbali kama inavyoelezwa hapa chini:
(i) Afisa kutoa upya kiwanja ambacho kimekwishatolewa kwa mtu mwingine kwa makusudi na sababu za kibinafsi kama inavyoonekana kwenye Kiambatisho 2.
(ii) Kuwepo kwa mamlaka nyingi za kugawa viwanja katika maeneo ya miji husababisha mamlaka moja kugawa viwanja ambavyo mamlaka nyingine tayari imevigawa kwa waombaji wengine.
(iii) Utunzaji mbaya wa kumbukumbu za ugawaji viwanja ambao husababisha afisa ardhi kugawa kiwanja kwa mwombaji mpya kwa makusudi au bila ya kufahamu kwamba kiwanja hicho kimeshapewa mwombaji mwingine.
(iv) Kugawa viwanja kwa kutumia michoro ya viwanja (TP Drawings) kabla ya upimaji kukamilika husababisha idadi ya viwanja halisi vilivyopimwa kuwa pungufu ikilinganishwa na vile vilivyoko katika mchoro.
(v) Kupima kiwanja kimoja kimoja kwa nyakati tofauti husaabisha uwezekano wa kupima viwanja zaidi ya kimoja katika eneo moja.
(vi) Kuwepo kwa walanguzi wa ardhi (“land speculators” na “real estate agents”) ambao kwa kushirikiana na maafisa ardhi na watumishi wa Serikali wasio waaminifu, hujilimbikizia viwanja kwa lengo la kuviuza hapo baadaye.
Aidha, kwa k ushirikiana na watumishi hao mawakala hawa wamefanikiwa kugushi hati za kumiliki viwanja kwa kuziandika tarehe za miaka ya nyuma ili kuonyesha wao ndio wamiliki wa awali wa viwanaja hivyo na kuwakosesha haki wamiliki halali.
(vii) Maeneo mengi yanayotakiwa kupimwa viwanja huwa mikononi mwa watu na yanahitaji kulipiwa fidia. Kwa muda mrefu Wizara ya Ardhi haijapewa fedha za kulipa fidia katika maeneo mapya na hivyo hakuna viwanja vipya vilivyopimwa. Kwa kuwa mahitaji ya viwanja ni makubwa kuliko uwezo wa Serikalli kupima viwanja, njama zimekuwa zinatumiwa na watumishi wa Wizara kugawa kiwanja kwa mtu zaidi ya mmoja.
(viii) Kumekuwepo na shikinizo kutoka viongozi wa juu kuagiza maafisa wa Ardhi kutoa viwanja nao kwa woga au kwa masilahi yao wanatimiza maagizo hayo na hivyo kiwanja kumilikishwa kwa zaidi ya mtu mmoja. Mathalan kiwanja kimemilikishwa tayari, lakini kwa kuwa hakijaendelezwa kwa muda mrefu linatolewa agizo kwamba kiwanja hicho apewe mteja mwingine. Afisa anayepewa agizo hili anaweza kulitekeleza bila kupendekeza kufugwa kwa hati milki ya awali kama inavyoonekana katika Kiambatisho Na. 3.
631. Viwanja vya huduma na maeneo ya wazi kupewa watu binafsi
(i) Viwanja vya matumizi ya umma vimekuwa vikiachwa bila kupimwa mipaka yake wala kuvimilikisha kwa mamlaka zinazohusika na hivyo huvifanya vionekane kana kwamba havina mwenyewe. Kwa kuwatumia watumishi wa Serikali wasio waaminifu baadhi ya wavamizi wa ardhi hupata nyaraka za kumiliki maeneo hayo kwa ajili ya matumizi binafsi ya makazi au biashara.
(ii) Kubadili matumizi ya ardhi bila kuzingatia taratibu za kisheria chini ya Govt. Notice Na. 678 ya mwaka 1964. Katika jiji la Dar es Salaam maeneo yanayohusika zaidi ni Masaki, Mikocheni na Mbezi Beach. Katika maeneo hayo mabadiliko ya matumizi ya Ardhi yaliyofanyika kutokana na shinikizo kutoka kwa viongozi mbalimbali ngazi za juu Serikali na katika chama.
Kwa kuona mwanya huo, baadhi ya watumishi nao wajichukulie madaraka ya kubadilisha matumizi ya ardhi na kuidhinisha ubunifu wa viwanja vya nyongeza bila kupata maoni ya Halmashauri ya Jiji au idhini ya Waziri wa Ardhi. Hali kama hiyo inaonekana katika miji mingine vile vile kama inavyoonekana katika Kiambatisho Na. 4
(iii) Kutoendelezwa kwa viwanja vya huduma za jamii kunaweza kusababisha viwanja hivyo kuvamiwa.
(iv) Baadhi ya viwanja vya huduma za jamii na burudani kwa manufaa ya Umma kupewa watu binafsi kwa ukikwaji wa wazi wa taratibu zilizopo kunakofanywa na baadhi ya watendaji wa Serikali wasio waminifu kwa kushirikiana na matajiri. Mfano ni agizo la aliyekuwa mstahiki Meya wa Jiji la Dar es Salaam kutoa eneo la Bustani ya Mnazi Mmoja kwa mfanyabiashara mmoja kwa ajili ya ujenzi wa maduka. Pia eneo la Oysterbay Shopping Centre ambapo viwanja vilitolewa kwa makosa na baadaye kufutwa, kisha vikatolewa tena kwa mteja mwingine kama inavyoonekana katika Kiambatisho Na.3.
(v) Kukosekana kwa matunzo kumevifanya viwanja hivyo kuwa kama vichaka au maeneo ya kutupa takataka na hivyo kuwa kero kwa wakazi wa maeneo hayo. Eneo la Mnazi Mmoja ni mfano mzuri ambalo wafanyabiashara wadogo wadogo wamevamia na kuyageuza sehemu za magenge ya kuuzia chakula. Kwa hali hii ni rahisi mtu kuvamia eneo kama hili kwa madhumuni binafsi.
(vi) Kujengeka kwa dhana miongoni mwa jamii kuwa maeneo ya wazi ni akiba ya ujenzi wa baadaye kumesababisha watumishi wasio waaminifu kupewa rushwa na hivyo kutoa hati za kuidhinisha uvamizi wa maeneo ya wazi.
(vii) Serikalli kukiuka sheria zake ilizojiwekea kwa kutoa maeneo yaliyoachwa mahsusi kwa matumizi ya manufaa ya Umma hasa katika ukanda wa pwani kwa matajiri kwa ajili ya ujenzi wa hoteli ya kitalii na mwihsowe kujikuta inaingia kwenye mambo ya fedheha na aibu kama inayojidhihirisha hapa chini.
INDIAN OCEAN HOTEL
Tangu miaka ya 1960, eneo la pwani ya Oysterbay lilitengwa kama sehemu ya burudani kwa manufaa ya umma. Hiyo ilikuwa ni kutokana na athari zilizojitokeza baada ya kujengwa kwa Police Officers’ Mess. Kulitokea mjadala kuhusu haki ya wananchi kupita kwenye eneo la Police Officers’ Mess na ikaamuliwa kwamba eneo la pwani [libaki] kwa manufaa ya umma.
Mwaka 1967 Serikali ilitunga seheria ndogo kutangaza kuwa eneo lote la pwani kuanzia Kajificheni Close hadi Police Officers’ Mess ni la burudani kwa manufaa ya umma na kupiga marufuku ujenzi wa nyumba. Mwaka 1969 eneo lote la pwani hadi mwisho wa Msasani Peninsula lilifanywa kuwa Green Belt ambayo maana yake ni kuzuia ujenzi.
Hiyo ilikuwa katika Mpango Kabambe (Master Plan) wa Jiji la Dar es Salaam. Master Plan ya 1979 ilirudia kusema hivyo, Mpango kama huo unafanywa chini ya sheria ya Mipango Miji (Country and Town Planing Act Cap. 378). Kwa sababu hiyo hakuna viwanja vya ujenzi vilivyopimwa katika eneo hilo.
Mwezi April 1977 J. W. Ladwa aliomba apewe kiwanja kinachopakana na Police Officers’ Mess kwa jina la Motel Oceanic (baadaye jina hili lilibadilishwa kuwa Indian Ocean Hotel mwezi Juni 1977). Wakati J. W. Ladwa alipoomba eneo hilo hakukuwa na kiwanja kilichopimwa kwa sababu hiyo ilikuwa ni sehemu ya Green Belt.
Lakini ombi lake lilishughulikiwa haraka haraka na ndani ya muda wa siku kumi akawa amepewa eneo hilo bila kutaja namba ya kiwanja. Mwaka 1979 J. W. Ladwa alipewa hati ya kumiliki kiwanja kilichopimwa na kupewa Na. 1820. Eneo lake likawa kubwa kuliko aliloomba awali.
Wakati J. W. Ladwa alipowasilisha maombi yake (1977) alisema kwamba matayarisho yote ya ujenzi wa hoteli yalikuwa tayari isipokuwa kupatikana kwa kiwanja tu. Lakini baada ya kupata kiwanja hakujishughulisha na ujenzi. Baada ya muda alianza kuulizwa kwa nini hakufuata masharti ya kujenga ndani ya miaka miwili.
Alichofanya J.W. Ladwa ni kuandika barua kwa Idara na taasisi mbalimbali za Serikali kueleza umuhimu wa ujenzi wa hoteli na kuomba aungwe mkono. Alipata barua za kumuunga mkono kutoka Idara ya Utalii wa Idara ya Mazingira za Wizara ya Utali, Maliasili na Mazingira, Wizara ya Ardhi na Baraza la Taifa la Mazingira.
Hata hivyo, mwezi Aprili 1987 aliandikiwa barua na Wizara ya Ardhi ajieleze kwa nini asinyang’anywe kiwanja kwa kushindwa kufuata masharti. Mwezi Mei 1987 alijibu kwa kueleza kwamba ujenzi wa hoteli unahitaji matayarisho makubwa ambayo yanahitaji muda mrefu na fedha nyingi. Hizi ni sababu ambazo zilikuwa tofauti na zile ambazo alitoa mwaka 1977 ambapo alisema kila kitu kilikuwa tayari.
Mwezi Agosti 1987 Wizara ya Ardhi “iligundua” kwamba kiwanja hicho kiko kwenye Green Belt na uamuzi ulitolewa kukifuata. Ladwa aliarifiwa juu ya uamuzi huo mwezi huo huo wa Agosti 1987. Mwezi Septemba 1987 aliandikiwa barua ya kupewa kiwanja kingine Jangwani Beach. Kwa muda wa miaka miwili Ladwa alikaa kimya. Huko nyuma alikua anaandika barua nyingi lakini kwa miaka miwili hakuandika barua.
Mwezi Julai 1989 aliandika barua kudai kwamba amefuatilia lakini hakuepwa kiwanja kingine na kwa kukwa milki yake ya kiwanja 1820 haikufutwa aliomba aruhusiwe kujenga hoteli. Hatukuona jibu la maandishi lakini maelezo tuliyapata ni kwamba alikataliwa kwa sababu zile zile kwamba eneo hilo lilikuwa ni Green Belt. Ladwa alikaa kimya badi Septemba 1990. Kwa barua yake mwenyewe alisema:-
“Tangu mwaka 1987 hadi hivi sasa tumekuwa tunafuatilia uwezekano wa kupatiwa eneo jingine bila mafanikio. Wakati wa kufatilia uwezekano wa kupatiwa kiwanja/eneo jingine tunaona kuna baadhi ya majirani zetu wanajenga kwenye viwanja vyao. Tunashindwa kuelewa kama hiyo AMRI inahusu eneo letu na wengine haiwahusu. Tunaomba haki itendeke.”
Barua hiyo ni ya tarehe 6 Septemba 1990. Inaonyesha wazi Ladwa alikataliwa ombi lake 1989 kwa sababu ya amri ya kutojenga katika eneo hilo.
Mwezi huo huo wa Septemba 1990 Ladwa aliomba hati ya Investment Promotiion Centre na akaipata mwezi Oktoba kigezo cha kupewa kiwanja 1820. Tarehe 16, Oktoba ofisa mmoja wa Ardhi alimwandikia Ladwa kwamba Wizara inampa ruhusa kujenga hoteli.
Ingawa hatukuona barua nyingine lakini maelezo ni kwamba Ladwa alizuiwa tena kujenga. Tarehe 10 Januari 1992 Waziri wa Ardhi alimwandikia Ladwa akimweleza kwamba ujenzi wa hoteli ulicheleweshwa kwa sababu serikali ilikuwa inarekebisha GN.375/89 ili kuruhusu ujenzi umbali wa meta 60 kutoka ufukoni badala ya meta 200. GN. 375/89 ilibadilishwa kwa GN. 76/92. Kwa hiyo Waziri alimruhusu Ladwa kujenga hoteli.
Hata hivyo suala hili halikuishia hapo. Wizara ililiangalia upya kwa msingi kwamba eneo hilo ni Green Belt. Mwaka 1992 Wizara iliamua kufuta viwanja vyote vilivyopimwa katika eneo hilo, yaani 1806, 1820 na 1822. Mwaka 1993, Mbunge wa Karatu, Patrick Qorro alitoa hoja binafsi kuhusu umilikishaji wa visiwa kwa watu binafsi, ujenzi wa hoteli katika maeneo ya ufuko wa bahari na ujenzi holela wa hoteli kwenye mbuga za wanyama. Serikai iliahidi kufuta milki za visiwa na viwanja vya ufukoni na kusimamisha ujenzi wa hoteli kwenye mbuga za wanyama. Kwenye Bunge la Bajeti la 1994/95 suala hili lilizungumzwa tena.
Kwa sababu zisizoeleweka ingawa hati za kufuta viwanja 1806, 1820 na 1822 zilitayarishwa hazikutangazwa kwenye gazeti la Serikali. Kufikia hatua hiyo Ladwa alikwenda kwa viongozi wakuu wa serikali. Mwezi Februari 1995 Waziri Mkuu alimtaka Waziri wa Ardhi atoe maelezo kuhusu kiwanja 1820. Waziri wa Ardhi alitoa maelezo hayo na kushauri ujenzi usiruhusiwe. Maelezo ya Waziri wa Ardhi yalitolewa Machi 14, 1995 na tarehe 18 Machi 1995 Waziri Mkuu aliita mkutano na kuunda Kamati ya Mawaziri wa Sheria, Ardhi na Utalii.
Kamati ya Mawaziri ilishauri Ladwa aruhusiwe kujenga hoteli kwa msingi wa sera ya utalii iliyokuwa imepitishwa na Serikali Machi 19, 1995, (siku moja baada ya kamati kuundwa). Kamati hiyo pia ilipendekeza viwanja zaidi vipimwe katika eneo hilo na watu wapewe kujenga hoteli.
Tarehe 29, Agosti 1995 Waziri Mkuu alimwandikia Rais kupendekeza akubali mapendekezo ya Kamati na Rais alikubali. Ujenzi wa hoteli ya Indian Ocean ulianza mara moja kwa msukumo mkubwa na viongozi wengi walihusishwa katika kuweka jiwe la msingi ikiwa ni pamoja na Waziri wa Utalii ambaye aliacha shughuli za kampeni ya uchaguzi katika jimbo lake kwenda kuweka jiwe la msingi.
=Uchambuzi uliofanywa unaonyesha uamuzi kuruhusu hoteli hi kujengwa umefanyika kinyume cha sera na sheria. Sera ni kuwa na maeneo ya wazi kwa manufaa ya umma wa Jiji la Dar es Salaam. Maeneo haya ni kwa ajili ya michezo na burudani nyingine, kuendeleza masoko, ujenzi wa shule, zahanati, posta, upanuzi wa barabara n.k. kwa kutekeleza sera hiyo eneo la Oysterbay na Msasani Peninsula limetengwa kuwa Green Belt tangu 1969 chini ya Sheria kwa kutangaza Master Plan ya Dar es Salaam. Hiyo ndiyo sheria inayozuia ujenzi katika eneo hilo.
Hadi sasa Master Plan ya 1979 haijabadilishwa kuhusu eneo hilo. Eneo hili ni maalum katika Jiji la Dar es Salaam na wataalam wamesisitiza wakati wote katika ushauri wao kwamba libaki hivyo hivyo. Lakini kila wakati viongozi wameingilia na kutoa maamuzi yanayopingana na sera yenyewe na sheria.
Je, unafahamu Jaji Warioba katika ripoti hii aliyoiandaa mwaka 1996 alibaini maeneo ya wazi mangapi yaliyokuwapo mwaka 1970 na leo yako mangapi? Ingawa ripoti hii imeandikwa mwaka 1996, inaendelea kuwa na maudhui yenye uhalisia na yenye kuonyesha upungufu uleule hadi sasa na hivyo inastahili kufanyiwa kazi. Usikose JAMHURI wiki ijayo. Mhariri.